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物业新法规出台 住改商擅卖车位有了紧箍咒 |
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上传时间：09-07-04 上传者：sozosand |
本页内容提高：物业新法规出台
住改商擅卖车位有了紧箍咒
无良业主将房屋租给他人当仓库、做宿舍、开公司，严重影响邻居日常生活；物业公司将车位偷偷租给非本小区车主；顶楼业主将楼顶封掉做私家阳光房……近年来，这些与居住权属、物业管理相关的民间纠纷频繁发生；而当矛盾升级、双方进入司法程序后，又因为缺少相应的明确法律规定，导致案件处理后执行困难。
有鉴于此，最高人民法院日前正式公布《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（下称《建筑物区分所有权的解释》）和《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（下称《物业纠纷的解释》），并确定从今年10月1日起施行。专家指出，这两部司法解释将有效增强《物权法》等法律规定的可操作性，从而缓解因居住权属、物业管理等引发的纠纷和矛盾。其中围绕“拒交物业费”、“居改非”、“车位”等多发性纠纷的相关司法解释，有很强的针对性。
焦点一：无正当理由不得拒交物业费
司法解释：经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。
过往案例：欠费纠纷是物业服务纠纷的主要类型，如住在低楼层业主拒交电梯费、因出国房子空置着而未享受服务不交物业费，因物业服务不到位而拒付物业费……
专家解读：最高人民法院民一庭负责人表示，实践中，在物业服务企业已经按照约定以及规定全面履行了相应义务的情况下，有的业主以未享受物业服务企业已经提供的服务，比如业主提出其因出国而未享受服务，或者无需接受相关物业服务，比如低楼层业主提出其从未乘坐电梯等提出抗辩。选聘物业服务企业是业主共同作出的决定，只要物业服务企业按照合同约定提供了相关服务，则物业费的交纳义务对全体业主而言都是均等的。否则，物业服务关系的稳定性和确定性将会被彻底打破。除非管理规约或者物业服务合同等有另外的规定或者约定，业主以前述理由所提的抗辩属于权利滥用，有损业主自治机制和物业服务秩序，所以不应得到法院支持。
焦点二：“住改商”应经有利害关系业主同意
司法解释：业主将住宅改变为经营性用房（即“住改商”），未按照物权法第77条的规定经有利害关系的业主同意，有利害关系的业主请求排除妨害、消除危险、恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。将住宅改变为经营性用房的业主以多数有利害关系的业主同意其行为进行抗辩的，人民法院不予支持。
此外，实践中确实有可能出现建筑区划内本栋建筑物之外的业主也与“住改商”行为存在利害关系的情况，但这部分业主的范围难以统一划定，为防止利害关系业主范围的无限制泛化，司法解释另外规定，其应证明利害关系的存在。
过往案例：“住改商”即业主将住宅改变为经营性用房，在上海又叫“居改非”。近年来本市擅自“居改非”的违法势头有上升势头，2008年的调查显示，有近50%的受访业主反映在自己的小区存在“居改非”。对此，业委会成员、人大代表、管理部门对“居改非”否定态度的均超过70%；业主持否定态度的近70%。
解读：按照物权法第77条规定，“住改商”行为的合法性需要满足两个条件：遵守法律、法规以及管理规约；应当经有利害关系的业主同意。未经有利害关系的业主同意，其行为仍不具备合法性。据此，《物权法》第77条实际上已经成为“住改商”业主对由此产生的损害后果需承担相应民事责任的法律依据。《物权法》施行后，在实践中的做法是，按照多数决定来确定有利害关系业主的意见。这既没有法律依据，也违反了《物权法》第77条的立法目的，实际效果并不理想。 |
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2009年06月15日 |
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